Grundstück

Wir hatten relativ schnell ein Grundstück gefunden, was uns gut gefiel. Allerdings war es mit 1200 m2 doch deutlich größer als gewünscht und überstieg vor allem unseren finanziellen Rahmen. Das Grundstück liegt mitten im Duisburger Stadteil Großenbaum. Das Gesamtgrundstück wurde vor einigen Jahren bereits geteilt. Der vordere, bebaute Teil wurde verkauft, der hintere, unbebaute Teil stand jetzt zum Verkauf.

Im Zuge der Teilung wurden aber Nutzungseinschränkungen vereinbart, die dieses Grundstück für einen Investor uninteressant machten. So ist die gewerbliche Nutzung untersagt und es dürfen nur 2 Wohneinheiten mit maximal 4 Garagen errichtet werden.

Das Grundstück wurde über einen Makler verkauft und es gab bereits einen zweiten Interessenten. Dieser hatte auch schon eine komplett fertige Hausplanung und war ebenfalls nur an einer Hälfte des Grundstücks interessiert. Im Laufe unserer Entscheidungsfindung ist dieser Interessent aber wieder abgesprungen. So haben wir dann letztendlich einen anderen Käufer aus unserem familiären Umfeld gefunden.

Lage

Entscheidendes Kriterium für den Grundstückskauf war die Lage:

• Das Grundstück liegt mitten in der Stadt. Es gibt somit ein gewachsenes Umfeld und man hat nicht wie in Neubaugebieten über Jahre hinweg Bautätigkeiten.
• Die S-Bahn Haltestelle mit Anbindung nach Duisburg/Düsseldorf in 3 Minuten fußläufig erreichbar und trotzdem halbwegs ruhig gelegen
• Hinterlandbebauung, damit reduzierter Strassenlärm
• nicht in der Düsseldorfer Einflugschneise
• Einkaufsmöglichkeiten fußläufig erreichbar
• Kindergarten fußläufig erreichbar
• Grundschulen fußläufig erreichbar
• Autobahn in der Nähe
• Naherholung (6 Seen Platte) fußläufig erreichbar

Bauvoranfrage

Für das Grundstück existiert eine gültige Bauvoranfrage für 2 Doppelhaushälften. Somit ist die generelle Bebaubarkeit sichergestellt.

Bodengutachten

Bevor wir das Gerundstück gekauft haben, haben wir ein Bodengutachten / Baugrunduntersuchung durchführen lassen. Empfehlen können wir hier die igb in Münster, die dies sehr günstig und trotzdem sehr ausführlich gemacht hat (siehe Link).
Das Bodengutachten haben wir dann auch dazu verwendet, uns detaillierte Angebote für Keller / Bodenplatte erstellen zu lassen.

Altlastenkataster

Vor dem Kauf haben wir einen Auszug aus dem Altlastenkataster angefordert. Hier bekommt man zumindest eine grobe Information, ob man detailliertere Informationen benötigt (z.B. chemische Bodenuntersuchung im Zuge des Bodengutachtens) oder darauf verzichten kann.

Text Altlastenkataster:

„Nach Auswertung der bis in das Jahr 1845 zurückreichenden Messtischblätter (topographische Karten im Maßstab 1:25.000), der Luftbildaufnahmen (ab Jahrgang 1926 im Maßstab 1:5000), der stereoskopischen Luftbilder ab Jahrgang 1952 sowie weiteren Archivmaterials besteht für das oben genannte Flurstück kein konkreter Verdacht auf relevante Altablagerungen oder Altstandorte.

Es kann dennoch nicht ausgeschlossen werden, dass Verunreinigungen des Bodens vorhanden sind, da die o.g. Karten und Luftbilder nur Momentaufnahmen darstellen und zudem aufgrund ihrer Maßstäbe eine detaillierte Betrachtungsweise nur bedingt ermöglichen. Zudem ist in einigen Bereichen des Stadtgebietes mit Auffüllungsmaterialien zu rechnen, die aufgrund ihrer Fremdbestandteile (z.B. Aschen und Schlacken) unter Umständen als Bodenbelastungen einzustufen sind“

Baulasten / Wegerecht

Da unser Grundstück ein Hinterlandgrundstück ist, wird im Zuge der Bebauung auch die Zuwegung geprüft. Das Bauamt wird dann die Baugenehmigung an die Eintragung einer Baulast knüpfen. Die Baulast stellt dann die Erschließung (Kanal, Strom etc.) und die Erreichbarkeit sicher. Kosten tut das Ganze natürlich auch was 😉

Teilung

Das Grundstück wurde vom Käufer nur als ganzes Verkauft. Somit wird im Zuge des Kaufes das Grundstück geteilt. Die gesamte Teilung zieht sich normalerweise etwa 3-6 Monate hin.

Ablauf Teilung:

• Beauftragung der Teilungsvermessung. Hier kann man einen zugelassenen Vermesser beauftragen oder die Stadt. Die Vermesser kosten (theoretisch) alle das gleiche, da Sie nach Gebührenordnung arbeiten. Abweichungen sind aber durchaus möglich, da einige den Bodenrichtpreis ansetzen, andere den Kaufpreis. Wir haben u.a. deshalb die Stadt beauftragt, da diese direkt beim Katasteramt die benötigten Unterlagen abholen kann. Ansonsten dauert dieser Vorgang etw 3 – 4 Woche (Zusendung der Katasterunterlagen an den Vermesser)
• Durchführung der Teilungsvermessung: Hier kommt dann ein Vermesser aufs Grundstück, geht die vorhandenen Grenzsteine ab und führt die Teilungsvermessung durch und setzt die neuen Grenzsteine.
• Erstellung des neuen Lageplans
• Grenztermin: Hierzu werden die jetztigen Grundstückseigentümer und alle durch die neue Grenze betroffenen Nachbareigentümer eingeladen. Es wird dann vor Ort geprüft, ob die neuen Grenzen korrekt gesetzt wurden. Diese Einladung erfolgt in der Regel 3 – 4 Wochen im Voraus
• Erstellung der Teilungspläne
• Erstellung 2 neuer Grundbücher für die neu entstandenen Grundstücke und Eintragung im Liegenschaftskataster.

Erschließung

Tja, hier wissen wir noch nicht all zu viel. Es gibt ein paar grobe Zahlen, Details wissen wir dann, wenn die Arbeiten durchgeführt sind.

Räumung / Baumfällung

Obwohl das Grundstück mitten in der Stadt liegt, ist es fast komplett zugewachsen. Für die Teilungsvermessung haben wir mit Kettensäge, Heckenschere und Motorsense die Grundstücksgrenzen freigelegt. Alles weitere wird wohl dann ein Profi übernehmen. Da wir nur einen ‚echten‘ Baum auf dem Grundstück haben, rechnen wir mit ca. 4.000,00 € für die Räumung des Grundstücks.

Gas

Unser Energiekonzept sieht aktuell keinen Gasanschluß vor.

Kanal

Die Versorgungsbetriebe verlegen den Kanal maximal 20 Meter auf Privatgrund. Da unser Haus etwa 70 Meter vom nächsten Kanal entfernt liegt, wird durch den Versorger ein Übergabeschacht in Kanalnähe erstellt. Diesen Schacht müssen wir bezahlen (Kosten etwa 3.000,00 – 3.500,00 €). Der Anschluß unseres Hauses an diesen Übergabeschacht ist dann von uns zu erstellen.

Wasser

Der Wasseranschluß läuft ähnlich wie der Kanalanschluß. Für Bauwasser benötigen wir ein Standrohr (400,00 € Pfand) und das Wasser wird nach Verbrauch bezahlt.

Strom

Für den Stromanschluß muß von uns ein Elektroübergabeschrank gestellt werden. Der Stromanschluß durch den Versorger im Übergabeschrank kostet etwa 800,00 – 900,00 €. Die Stromleitung auf dem Privatgrund muss dann ebenfalls von uns erstellt werden.

Baustrom kann am nächstliegenden Verteilerkasten entnommen werden. Anklemmen und Abklemmen kosten etwa 105,00 €. Der Baustromkasten und das Kabel bis zum Grundstück muss mal wieder von uns gestellt werden.